2023年又开始买房了

　　2023年的春节假期期间，有人忙着各地旅游消费，有人宅在家里追剧，还有人忙着为楼市“充钱”做准备。


　　成交低迷了一年左右的楼市，在这个春节前后重新出现了“躁动”信号。贝壳研究院数据显示，今年春节假期，50城二手房成交量比去年同期增加了57%。


　　不仅如此，在假期结束后开工的这两天，各地楼市也纷纷出台各种优惠、激励措施，鼓励年轻人买房。


　　过往二十多年来，楼市历经多次起落，而每一次的周期转换，也蕴藏着时代财富的机遇。然而，今时不同往日，春节假期的这波看房热过后，楼市能否真的迎来复苏？


　　买房预期悄然变化


　　走下春节返乡的火车后，在北京工作了8年的志明，终于在时隔3年，再次闻到了家乡的空气。只是这一次，他不是一个人回家，身边多了一个姑娘。


　　在志明带爱人回家的第一天，他一个人坐在沙发上，默默在手机里下载了各大看房App。整个春节期间，不用再为工作操心的志明，把大量时间花在了房产信息平台上。


　　看房，成了志明春节假期任务清单的TOP1。但凡有空闲，志明就会花大量时间，在房屋信息平台刷二手房的帖子，并在价格、地段、户型等方面反复斟酌。


　　最终，他谨慎选择了40多个心仪房源，打算从家乡回京后挨个实地筛查。在志明看来，房子所能带来的安全感，不是租房下的及时享乐能比的。能在大城市里有一个自己的家，才是不远万里打拼的全部意义。


　　“我希望有一个属于我们的固定空间，房间里可以打一个整面的书墙，一个开放式的厨房，周末可以在家和爱人看书下厨。不好用了的家具也可以马上换掉，出租屋里的小矮冰箱、逼仄的小厨房我受够了。”


　　尽管如此，志明认为，房价上涨并不是一个必然趋势，“受人口减少和经济波动影响，全国范围内房价上涨的动力是不充足的；另一方面，中国的城市化进程还在不断推进，一二线城市人口吸纳效应明显。所以，一二线城市房价上涨动力依然存在，只不过，目前大部分人还在观望。”


　　志明觉得，春节后买房的节点并不是个十足理性的决定，但他还是选择加入了看房大军，“不想让爱人以后还在北京租房住，想在结婚时给她一个家”。


　　与志明对楼市的态度不同，身在北京的凯丽则有着更为迫切的担忧，“年前就着急想买，当时管控没放开，只能视频看房”，而在春节假期到来后，凯丽迅速加入了看房大军。


　　下定决心买房前，凯丽也是经过了一番挣扎，但真正促使她做出买房决定的，是不少节前开盘的房子价格正在悄然上浮，“我们之前看中的一套新房，好点的楼层到了春节假期时涨了10多万。”


　　正如凯丽买房心理的挣扎，过去近二十年的中国楼市，给很多人上了一门房产课。“买早不买晚”，已经成了很多人的买房心得。而在春节假期之前，作为一线领头羊的北京楼市，率先传来了转暖信号。仅1月份上半月二手房的成交量，就达到了去年12月成交的水平。


　　这样的交易势头，也让凯丽火速提升了看房速度。从节前到假期，凯丽从朝阳筛选到了丰台，最终锁定了房山的一套地铁房，均价3.9万，“太贵的买不起，想要地铁，还想户型不错，只能买房山”。


　　实际上，春节期间人们看房积极性的提升，也是楼市与政策方向趋同的一个侧面反应。受离京返乡影响，尽管北京售楼处整体到访量、市场活跃度明显不及1月份的前两周，但相比往年而言，热度还是提升了不少。


　　“最近咨询的人确实多，也有很多过年返乡的客户和我们线上沟通。不过相比于看房的热度，大部分人在成交上还是处于观望状态，所以假期期间真正下定决心的购房者不算多。”北京某中介机构的区域经理表示。


　　在北京负责望京区域的麦田房产区域经理张晓向市界说道，“春节期间看房热度不减，大多数卖家还是能砍一下价的，议价空间能到10万到20万左右，成交量也恢复到了往年月度交易的水平。但对于一些老牌的学区房属性房源，价格也还是比较坚挺。”


　　而在这波大量的看房群体中，楼市具体投射到每一个买房人身上，都呈现着不同的买房心态，有的是掏空六个钱包的重压，有的是“抄底”的观望，有的是年轻人买到梦寐以求居所的安心……


　　这样的看房景象，也不独北京市场存在。多个机构数据显示，今年春节假期期间，二手房带看量、景气指数及新房找房热度等指标，比去年春节期间有明显提升。


　　克而瑞数据显示，春节期间，重点50城二手房带看量较去年同期提升近三成，二手房景气指数已超越2022年最高水平，二线城市新房找房热度较春节前一周大涨超两成。贝壳研究院数据显示，今年春节假期，50城二手房成交量比去年同期增加了57%。


　　对于这轮看房需求的上涨，诸葛找房数据中心报告表示，“疫情防控有序放开，加之2023年政策环境预计将会延续宽松态势，前几年积压的购房需求有望陆续释放。”


　　房企争抢春节行情


　　楼市春季躁动，不少房企更是在返乡高峰大潮下铆足了干劲，抓住返乡置业的节点，争抢假期的卖房红利。


　　很多人过年休息的春节假期，成了某地产公司华南区域营销负责人张力工作较为繁忙的时候。张力负责的地区在江苏宿迁，为了迎接返乡置业潮，从1月16日起，他所在的公司就已经提前发起了预售攻势。春节期间，张力的项目不仅加大推盘力度，还进一步提升了促销空间，包括公寓产品返租5年、成交送全套家具、首付分期等。


　　而在江苏宿迁，采取加大推盘和促销空间策略的房企，也并不少。据市界了解，春节假期期间，宿迁有11家楼盘相继在短短5天内获取了32张预售证，总计1905套住宅房源集中供应。对比往年的数据来看，这一推盘力度则创下了近年新高。


　　而为了抓住返乡过年的大潮，全国各地不少房企也紧抓了“年味”特色，提前在春节档前开始“暖场”。许多项目售楼处推出了“到访送春联”“成交送福袋”“新春特别房”等营销活动，甚至还打开了“老带新”的营销盒子。


　　更为引人注目的是，为了提升营销业绩，部分项目甚至打出了“首付1万元”的购房计划，几乎不再为购房人设置任何买房门槛。


　　据媒体报道称，春节前后，为刺激居民购房，河南楼市多地如郑州、新乡等区域的多个项目出现了“1万元网签”的购房策略。


　　这种模式下，买房人只需要交1万元，就能和开发商签订购房合同，剩余的首付额度由开发商借款给买房人。但条件则是，买房人需要在交房前，一次性结清剩余首付款。


　　一位郑州本地的营销人士对市界表示，“现阶段改善型客户相对偏少，基本都是在挖掘刚需，刚需不够了，就继续向下挖掘，降低门槛（首付分期），一批批的客户被拉进市场。其实这种方式，对未来的伤害很大，相当于竭泽而渔，提前入市了。”


　　不过，从总的成交数据来看，近年来最大规模的一次返乡潮，加之房企们的花样营销比拼，还是让三四线楼市的成交“火”了一把。


　　克而瑞数据显示，今年春节期间，三四线城市新房成交量逆势翻红，返乡置业初见端倪，28个三四线城市同比上涨13%，东南沿海城市诸如温州、东莞、中山、珠海等城市涨幅显著，均超过50%。


　　虽然这场阔别许久的返乡置业潮，让部分三四线从业者感受到了久违的暖意，但对于核心一二线城市的新房市场而言，成交热度还有待回升。


　　受春节期间人口流动大的因素影响，越是热点城市，新房成交越少。据诸葛找房数据研究中心统计，15个重点城市在春节7天假期里新房成交同比下降58.4%。“0供应、0成交”城市很多，比如厦门、杭州、广州。


　　尽管一二线城市春节假期的新房成交惨淡，但仍有部分楼盘推出了春节“不打烊”活动。


　　一位二线城市的客户研究负责人向市界说道，“春节期间的发力往往是蓄客阶段，房企们往往会利用这个节点，做些宣传推广，真正的成交数据还是得看春节后的水平。”


　　楼市“小阳春”会再现吗？


　　许多年轻人的买房欲望，是春节假期回老家后被激活和强化的。在此之后的三四月份，往往也会成为楼市“小阳春”。


　　但在充满不确定性的2023年里，楼市“小阳春”或许将成为变数最大的一次。


　　2023年1月份，全国各地在推进经济运行转好的会议上都明确，要大力促进住房消费。同时，央行、银保监会、住建部也纷纷释放利好楼市的信号，表示要大力支持首套房，降低首付比、调整首套利率等。


　　而在节后的开工之际，各地政府又争先推出了各类“硬核”促进住房消费的政策。


　　1月29日，江西省南昌市红谷滩区政府发文表示，自今年1月19日至2月18日开展购房节活动，购买新房可享受200元/平方米的补贴，同时参与促销的房企最高可获得50万元的奖励。


　　也有一些政府直接放大招，对房贷利率进行下调。据多家媒体报道称，河南郑州多家银行已下调首套房按揭贷款年利率至3.8％。


　　不难看出，刺激住房消费，将成为未来楼市的主旋律。未来一段时间，房地产政策对购房者来说较为友好。


　　但不可否认的是，楼市的另一个反面则是，作为房企重要投资信号的拿地情况仍然偏紧。要知道，开发商的投资偏好，是未来楼市的重要风向标。


　　过去的2022年里，许多资金紧张的房企们不得不“缩衣节食”过日子。即便是保利，也开始调整整体投资策略。


　　在去年的投资榜上，保利已经名列房企拿地排行榜前3名了。但在楼市销售全面复苏前，保利也开始审慎地调整投资节奏，以更好应对市场形势。


　　这样不寻常的气息，直接传导在保利的公司大会上。春节前，保利员工杨丽发现，最近几次公司开会不再提投资拿地的事儿了，主基调则变成去库存保交付，“我们每次开会都在强调品质和交付，不谈投资。”


　　据杨丽透露，“保利内部认为，2023年上半年的楼市还是会比较难，形势的变化要等到2023年下半年才有所表现。”


　　对于大多数城市而言，今年上半年的房地产市场仍可能面临较大挑战。


　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静判断，短期来看，供需两端政策将继续加快落实，一二线城市住房需求旺盛，有望率先迎来市场复苏，楼市“小阳春”或将在少数城市出现。


　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐则认为，跟过去的“小阳春”相比，今年的市场肯定不会突然热度增加，消费者的偏好以及消费者的购买力修复需要时间，房企也还正处于去库存的阶段。我们预计二手房市场的复苏将会好于新房，珠三角以及京津冀重点城市的表现将会好于其他城市。