楼市限购放松正在蔓延！专家：除一线城市或全面取消
2023-02-07 19:18
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作者：龙成创业
促进住房消费成为各地稳经济的重要一环。
近段时间，多个省市在提振2023年经济的会议和文件中，把住房消费提振纳入到新一年经济发展的框架之中，住房消费在2023年经济“拉动力”方面扮演更为重要的角色。
经《华夏时报》记者统计，2022年全国（不含港、澳、台）GDP十强城市中，除了北上广深外，其余6个城市（重庆、苏州、成都、武汉、杭州、南京）去年均在一定程度上放开对楼市的限购。除此之外，像佛山、东莞等2022年GDP过万亿元的城市，则放开全域限购。
机构分析师关荣雪认为，“预计后续还将会有更多热点二线城市跟进，预计除了一线城市外，其他城市或将全面取消限购。”
多个GDP过万亿元城市优化楼市政策
近日，随着各地陆续公布2022年经济运行数据，最新的全国（不含港、澳、台）GDP十强城市排名出炉，其十强分别是：上海、北京、深圳、重庆、广州、苏州、成都、武汉、杭州、南京。
经《华夏时报》记者观察，在2022年全国（不含港、澳、台）GDP十强城市中，除了北上广深四大一线城市外，其余6个城市在2022年均在一定程度上放开了对楼市的限购。
以重庆为例。2022年12月28日，重庆多部门联合出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确提出激活市场有效需求，优化商贷住房套数认定，居民将存量房盘活用作保租房的，可不纳入家庭住房贷款套数计算，支持刚需，在渝生活、工作的非本地户籍的居民及成渝双城经济圈川籍居民享受同城待遇，加大货币化安置的力度、延长认购期支持家庭“先买新再卖旧”等。
对此，相关机构分析称，该项措施进一步降低了外地入渝居民、本地购房人群的买房门槛，扩大了购房人群，对合理改善需求给予支持；并且有助于盘活存量资产，进一步助力“租购并举”的多体系供给。同时，在成渝一体化发展驱动中，通过贷款政策同城化，扩大客群基底，加深双城联动。
佛山、东莞“一次性放开”全域限购
相比于上述城市的“不断试探”，2022年GDP过万亿元的佛山和东莞则选择“一次性放开”。2022年12月9日，佛山市明确指出：自2022年12月10日起，在本市禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道暂停实施住房限购政策，但须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易。该政策的发布，意味着佛山全域放开了限购。
不久之后，东莞也跟上佛山的步伐，全域不再实行商品住房限购政策。2022年12月26日，东莞市确认从通知发布之日起，莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区全面暂停实施商品住房限购政策。这意味着东莞坚持6年之久的限购政策全面取消。
值得一提的是，2022年佛山和东莞的GDP分别为12698.39亿元和11200.32亿元，GDP排名位列广东21个地级市中的第三、第四名，仅次于深圳、广州。
关荣雪曾向《华夏时报》记者指出，东莞全面放开限购以及放松限售是深入落实因城施策的调整之举。
东莞市统计局数据显示，2022年东莞房地产开发投资下降7.9%。同时，数据显示，2022年东莞楼市供应322万平，同比下降45%；成交267万平，同比下降43%。在二手房方面，其成交量延续低位态势，但在政策宽松力度加码下（限购限售政策的松绑、增值税免征年限缩减），有效刺激了下半年二手市场交易持续活跃，呈现企稳态势，复苏强度优于新房。
关荣雪对记者指出，“在东莞之前，西安、杭州、佛山等城市也调整了限购，说明新一轮需求端的纾困政策已经由热点新一线或二线城市率先开局，在当前房地产市场尚待加速修复的背景下，金融支持房地产政策要应出尽出、因城施策，充分发挥政策积极效应，预计后续还将会有更多热点二线城市跟进，预计除了一线城市外，其他城市或将全面取消限购。”
成效如何？
那么，放松限购后对当地楼市有何影响？
据记者观察，从之前放松限购的城市来看，有些城市在放松限购后短期内当地楼市的成交量明显得到提振；而有些城市放松限购后，却没有带来明显影响。像东莞和佛山放开全域限购后，短期来看，对楼市具有一定的刺激作用。
相关地产研究院数据显示，2023年东莞1月一手住宅成交14万平（1185套），同比下降19%；二手住宅过户1668套，同比上升62%。
2022年12月9日，佛山出台解除全域限购令。克而瑞数据显示，2022年12月佛山一手住宅市场的成交量仅次于2022年6月，为2022年第二高。
邓浩志指出，“效果到目前为止有一点，但不是特别明显。其实从去年上半年开始，房地产市场就推出刺激政策了，但上半年就如‘犹抱琵琶半遮面’，都是一些很轻微的刺激政策。后续发现问题越来越严重，市场不断下滑，从去年下半年开始进入第二个阶段，就是加强刺激。到了去年四季度，二线城市普遍采取很强的刺激政策了，像东莞、佛山直接全面取消限购。所以，去年的上半年基本上没表现，下半年到年底，开始有一点点表现，这个跟一开始力度不强，也跟出台强刺激政策比较晚有关系，这是一个关键点。”
宋丁也认为，GDP过万亿元的城市松绑限购后，带来的刺激度是有限的。“即便放开限购之后，并不一定会出现人们想象中的蜂拥而至去买房（的局面），因为人们的买房欲望已经到了一个低点的位置，即不管限不限购，都不去买了。所以限购的政策就自动失效了，而其取消掉之后，可能也有人来买从而增加一点楼市活跃度。”
今年会继续加大楼市刺激力度吗？
截至今年1月底，随着31个省（区、市）2023年政府工作报告出炉，不少省（区、市）定下了2023年经济增速目标，数值范围在4%至9.5%。然而2022年全国GDP增速仅有3%，这也意味着各地2023年GDP增长压力较大。
在这种压力背景下，各地会出台政策进一步刺激楼市吗？
对此，宋丁表示：“今年的经济增长，各个省市提出的目标超过5%，我认为非常正常，因为去年增长都很弱，主要是疫情的干扰，其实今年绝大多数省市只要正常操作，基本上轻松达到5%，就是因为去年基数太低了。”
同时，宋丁也提到，刺激楼市来促进经济增长这件事，在很多省市来讲是有相关动作的。但是即便是想通过刺激楼市来促进经济增长，也不一定完全能达到他们想象中的效果。
邓浩志也表示，“我认为后续可能还会继续出台刺激楼市政策。有统计数据显示，截至到1月31日，已有50省市（县）出台53条楼市刺激政策。各地也提到了今年要支持刚需、改善需求，所以今年肯定会（出台）更多（刺激楼市政策）。”
同时，邓浩志也提到，万亿元GDP城市已经出台解除楼市限购政策，现在关键是一线城市能不能出台相关刺激楼市的政策。“首先，北上广深四个一线城市，有接近1亿人口。虽然仅仅是四个城市，但是影响范围很大。其次，二、三、四线城市都是以一线城市作为参考指标。可能会出现一线城市低迷，二、三、四线城市的人就不敢买的情况，这里面存在着龙头示范效应。所以我认为一线城市（楼市限购政策）有可能会松绑。”
“当然我们现在也看到一线城市低迷，从刚刚过去的春节档期来看，二、三线城市表现比一线城市好，比方说广州表现不及佛山好，东莞、惠州的成交量也比深圳要大，活跃度更高。所以，一线城市现在也面临着客源、资金被分流到周边城市的情况。如果一线城市能够适当的放松，会对解决一线城市楼市低迷和带动二、三线城市有所帮助。”邓浩志说。
